У ипотеки и аренды квартиры есть свои плюсы и минусы. Что подходит именно тебе, будет зависеть от финансового положения, образа жизни и планов на будущее. Аренда позволяет быть мобильной. Например, можно расторгнуть договор и переехать в район ближе к работе. Или найти квартиру дешевле и снизить финансовую нагрузку. При этом за расходы на обслуживание жилья чаще отвечает собственник. 

Самая большая разница между арендой и ипотекой заключается в том, кто владеет недвижимостью: ты или кто-то другой. Ипотеку берут, чтобы приобрести собственное жильё. Деньги же за аренду получает владелец квартиры или дома, в котором ты живёшь. Поэтому аренда — это расход, а ипотека — долгосрочная инвестиция в будущую финансовую безопасность и независимость, особенно если стоимость жилья вырастет.

Ипотека подходит тем, кто определился с долгосрочными планами и планирует жить в одном месте долгие годы. Покупка недвижимости также может стать инвестицией, которая позволит сохранить накопления, получить пассивный доход от сдачи в аренду, заработать на перепродаже или обмене с наценкой.

Как выбрать ипотечный кредит

Есть несколько параметров, на которые нужно обратить внимание.

Срок кредитования. Чем больше период кредитования, тем выше переплата. Поэтому некоторые стараются взять ипотеку на минимально возможный срок. Это увеличивает ежемесячный платёж, и в случае форс-мажора может возникнуть риск не справиться с долгом. Чтобы подобрать подходящий срок кредитования, оцени свои доходы и расходы. Есть негласное правило: платёж по кредиту должен быть не более 50% от ежемесячного дохода. Возможно, несмотря на переплату, ипотека на 20 лет будет более комфортным и безопасным вариантом.

Валюта ипотеки. Любой кредит стоит брать в той валюте, в которой формируются твои доходы. Иначе валютная ипотека становится азартной игрой, где можно выиграть или крупно проиграть в случае роста обменного курса.

Вид процентной ставки. Процентная ставка может быть фиксированной и плавающей, размер которой зависит от ставки рефинансирования Центрального банка страны, в которой ты берёшь ипотеку. Желательно брать ипотеку с фиксированной ставкой. Платежи будут такими, как указаны в договоре, и не изменятся. Это позволить тебе прогнозировать свои расходы. С ростом ставки рефинансирования размер начисленных ежемесячно процентов будет меняться в большую сторону, а при её снижении — в меньшую.

Как снизить ипотечную ставку

Ипотечный кредит можно рефинансировать на более выгодных условиях в другом банке. Например, у тебя фиксированная ставка под 12%, а в другом банке она снизилась до 9%. Поэтому стоит проверять предложения других банков и при возможности рефинансировать кредит, чтобы сократить расходы.

Есть ипотечные кредиты, где процентная ставка снижается за счёт субсидий, льгот государства или специальной программы застройщика. Для государства основная цель такой ипотеки — сделать жильё более доступным для большего числа людей. Для застройщика — привлечь клиента купить жильё у него, а не у конкурентов. Иногда банк отказывает в кредите, тогда рассрочку можно попросить у самого застройщика и отдавать долг ему. 

Можно также воспользоваться налоговым вычетом и вернуть часть подоходного налога от покупки недвижимости. Для получения такого вычета в каждой стране могут быть свои условия. Например, в Беларуси на момент заключения договора с банком ты должна быть в очереди на улучшение жилищных условий. 

Если ставки по ипотеке высокие, например, за три года нужно выплатить стоимость ещё одной квартиры, лучше подождать снижения.

Виды платежей по кредиту

Есть два вида платежей по кредиту — дифференцированные и аннуитетные. Аннуитетный платёж — это когда ты ежемесячно платишь одинаковые суммы. Сначала погашаются проценты, а потом основной долг. Так проще планировать бюджет, но переплата по долгу будет больше, чем при дифференцированном варианте.

При дифференцированном графике ты гасишь фиксированную сумму основного долга, а проценты начисляются на остаток кредита. В первое время ежемесячные платежи будут высокими, постепенно уменьшаясь по мере выплаты кредита. В итоге сумма процентов окажется меньше, чем в случае с аннуитетом.

В аннуитет лучше входить, если ты знаешь, что на погашение кредита можешь откладывать конкретную сумму и не больше. Например, ты арендуешь жильё, и стоимость ипотеки должна быть сопоставима с тем, что ты платишь каждый месяц за аренду. И наоборот, если бывают крупные доходы, например, годовой бонус, который можно потратить на погашение кредита, — проще брать дифференцированные платежи. Так ты можешь быстрее снизить остаток основного долга и меньше платить по кредиту. В аннуитете при досрочном погашении долга не всегда выгодно пересчитывают процентную ставку.

Лучше заранее узнать, есть ли у банка скрытые платежи и комиссии, например, за оформление договора, перевод денег. Обязательно уточни, есть ли возможность досрочного погашения кредита.

Какую недвижимость выбрать

Инвестировать лучше во вторичное жильё, так как оно меньше теряет в стоимости. Для покупки выбирай средний ценовой диапазон. Лучше сдаются однокомнатные квартиры по линии метро. Удачная сделка – это покупка квартиры в ипотеку, когда арендная плата покрывает кредит. Так ты создаёшь актив практически без дополнительных затрат, за исключением первоначального взноса.

Квартиры в новостройках реже приобретают для сдачи в аренду. Их покупают на стадии котлована по самой низкой цене, а после сдачи дома продают дороже на уровне бетонных стен или с бюджетным ремонтом. Помни, что продажа квартиры влечёт за собой уплату подоходного налога. В Беларуси разрешено без уплаты налога продавать одну квартиру в 5 лет.

В Европе застройщики предлагают услугу управления недвижимостью за определённую комиссию. Ты покупаешь у них новую квартиру, а они берут на себя ремонт, поиск арендаторов, показы и сдачу жилья. Эта опция особенно удобна для инвесторов, которые хотят вложиться в недвижимость за границей, но не живут в стране покупки.

Планируя брать ипотеку, проведи учёт своих доходов и расходов. Покупка жилья требует значительных долгосрочных финансовых обязательств, поэтому решение не должно быть легкомысленным. 

Убедиться в своём осознанном выборе помогут вопросы ниже:
— Готова ли я финансово к долгосрочным обязательствам?
— Уверена ли я, что хочу жить в этом месте в обозримом будущем?
— На какой финансовый риск я готова пойти?
— Какие ещё финансовые цели у меня есть на ближайшие 5–10 лет?